Der Ertragswert ist ein zentrales Instrument zur Bewertung von Immobilien, Unternehmen und anderen renditeorientierten Investitionen. Sein Zweck besteht darin, den wirtschaftlichen Nutzen eines Objekts möglichst realitätsnah abzubilden. Anders als kosten- oder vergleichsorientierte Bewertungsmethoden richtet sich der Fokus nicht auf Herstellungskosten oder aktuelle Marktpreise, sondern auf die Fähigkeit des Objekts, künftig Einnahmen zu erwirtschaften. Maßgeblich ist somit die Frage, welche finanziellen Überschüsse langfristig zu erwarten sind und welchen Gegenwert diese aus heutiger Perspektive besitzen. Um dies zu ermitteln, werden die prognostizierten Erträge um alle regelmäßig anfallenden Ausgaben vermindert und anschließend auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der daraus resultierende Barwert stellt den Ertragswert dar.

Die methodische Grundlage bildet das Ertragswertverfahren, ein anerkanntes und rechtlich geregeltes Verfahren der Wertermittlung. Sein Ziel ist es, den Wert eines Objekts anhand der nachhaltig erzielbaren Rendite zu bestimmen. Besonders häufig kommt dieses Verfahren bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz, da deren wirtschaftlicher Erfolg maßgeblich von stabilen und planbaren Einnahmen abhängt. Darüber hinaus findet es Anwendung bei der Bewertung von Unternehmen oder Kapitalanlagen, bei denen zukünftige Zahlungsströme eine entscheidende Rolle spielen. In Deutschland ist das Ertragswertverfahren unter anderem in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert, was für einheitliche Bewertungsstandards und eine hohe Rechtssicherheit sorgt.

Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt schrittweise und folgt einer klaren Systematik. Zunächst wird der sogenannte Reinertrag ermittelt. Ausgangspunkt sind die jährlichen Bruttoeinnahmen, die in der Regel aus Mieten oder Pachten stammen. Von diesen Einnahmen werden sämtliche Kosten abgezogen, die für den laufenden Betrieb notwendig sind. Dazu gehören unter anderem Aufwendungen für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, mögliche Mietausfälle sowie Rücklagen für zukünftige Reparaturen. Der verbleibende Betrag stellt den Reinertrag dar und gibt an, welcher Überschuss dem Eigentümer tatsächlich pro Jahr zur Verfügung steht.

Im nächsten Schritt wird dieser Reinertrag kapitalisiert, also in einen heutigen Wert umgerechnet. Dazu wird der jährliche Überschuss mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz sowie der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Der Liegenschaftszinssatz orientiert sich am aktuellen Marktgeschehen und berücksichtigt neben dem allgemeinen Zinsniveau auch individuelle Risiken des Objekts, etwa hinsichtlich Lage, Nutzung oder Vermietungssicherheit. Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich noch Erträge erwirtschaften kann. Durch diese Vorgehensweise werden zukünftige Einnahmen vergleichbar gemacht und auf den Bewertungsstichtag bezogen. 

Da Grundstücke im Gegensatz zu baulichen Anlagen keiner altersbedingten Wertminderung unterliegen, wird der Bodenwert separat ermittelt. Dieser basiert meist auf Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke in vergleichbarer Lage. Der Bodenwert wird anschließend zum kapitalisierten Gebäudewert addiert, sodass sich der gesamte Ertragswert der Immobilie ergibt. 

Der Ertragswert besitzt eine hohe praktische Relevanz. Er ermöglicht eine fundierte Einschätzung der langfristigen Wirtschaftlichkeit eines Objekts und macht dessen Einkommenspotenzial transparent. Banken nutzen ihn häufig als Grundlage für Kreditentscheidungen und Beleihungsprüfungen. Auch Investoren, Eigentümer und Finanzberater greifen auf den Ertragswert zurück, um Investitionen sachlich zu bewerten und fundierte Entscheidungen zu treffen. Insgesamt stellt der Ertragswert eine zentrale Kennzahl dar, die den nachhaltigen finanziellen Nutzen eines Objekts in den Mittelpunkt der Betrachtung rückt.