Nießbrauch – Nutzung einer Wohnung ohne Eigentum
Der Nießbrauch ist ein besonderes Recht, das einer Person erlaubt, eine Immobilie wirtschaftlich zu nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein. Dieses Nutzungsrecht kann lebenslang bestehen und wird häufig im Rahmen familiärer Regelungen wie Schenkungen oder Nachlassgestaltungen eingesetzt. Es zählt zu den sogenannten Dienstbarkeiten und wird im Grundbuch eingetragen.
Rechte des Nießbrauchers
Mit dem eingeräumten Anspruch darf die betreffende Person über das Objekt verfügen. Sie kann entweder selbst dort wohnen oder es Dritten überlassen und die daraus entstehenden Einnahmen behalten. Diese Nutzungsmöglichkeit bleibt auch bestehen, wenn das Objekt veräußert wird, da das Recht rechtlich gesichert ist.
Zwischen Eigentümer und Nutzungsberechtigtem entsteht eine verbindliche Beziehung mit bestimmten Verpflichtungen auf beiden Seiten. Oft wird in einer vertraglichen Vereinbarung geregelt, wer welche Kosten übernimmt oder für Instandhaltung aufkommt.
Keine Mitbestimmung in Eigentümerversammlungen
Trotz umfangreicher Befugnisse besitzt der Nießbraucher kein Stimmrecht bei gemeinschaftlichen Entscheidungen im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch die rechtliche Anfechtung von Beschlüssen steht ihm nicht automatisch zu. Er kann jedoch vom Eigentümer ermächtigt werden, in Einzelfällen Einfluss zu nehmen – etwa über eine Stimmrechtsvollmacht.
In besonderen Konstellationen – zum Beispiel wenn der Nutzungsberechtigte bestimmte Kosten trägt – kann sich für den Eigentümer die Pflicht ergeben, dessen Interessen zu vertreten oder Rücksprache zu halten. Diese Verpflichtung gilt jedoch ausschließlich intern und verleiht dem Nießbraucher keine weitergehenden Befugnisse gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
Zustimmungspflicht bei bestimmten Änderungen
Bestimmte Entscheidungen der Gemeinschaft können nur mit Einverständnis des Nießbrauchers getroffen werden, sofern diese seine rechtliche Position betreffen. Dazu gehören:
- Neuvergabe oder Änderung von Sondernutzungsrechten
- Einführung von Zustimmungserfordernissen beim Wohnungsverkauf
- Änderungen beim Stimmrecht
- Einschränkungen in der Nutzung des Eigentums
Unabhängig bleibt dagegen etwa die Anpassung der Kostenverteilung, sofern sie die Nutzungsmöglichkeiten nicht unmittelbar betrifft.
Abgrenzung zu anderen Nutzungsrechten
Neben dem Nießbrauch existieren weitere Formen der Dienstbarkeit, die sich in Art und Umfang unterscheiden. Eine Grunddienstbarkeit betrifft in der Regel zwei Grundstücke, zum Beispiel bei einem Zuwegungsrecht zugunsten eines Nachbarn. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gewährt einer bestimmten Person ein eingeschränktes Nutzungsrecht – etwa das Wohnrecht, bei dem keine Vermietung erlaubt ist.
Der Nießbrauch unterscheidet sich dadurch, dass er sowohl die Nutzung als auch die wirtschaftliche Verwertung ermöglicht, ohne dass Eigentum übertragen wird.
